¿Qué es una hipoteca asumible? Zillow

¿Qué es una hipoteca asumible? Zillow
13 enero, 2021

En este articulo:

¿Qué es una hipoteca asumible?

Una hipoteca asumible permite al comprador hacerse cargo del préstamo hipotecario del vendedor. No todos los préstamos son asumibles; por lo general, solo algunos préstamos de la FHA y VA son asumibles.

Una hipoteca asumible es aquella que el comprador de una casa puede asumir del vendedor, a menudo con la aprobación del prestamista, generalmente con poco o ningún cambio en los términos, especialmente en la tasa de interés. El comprador acepta realizar todos los pagos futuros del préstamo como si hubiera sacado el préstamo original.

Ventajas de hacerse cargo del préstamo del vendedor

Existen ventajas tanto para el comprador como para el vendedor al procesar una hipoteca asumible y hacerse cargo del préstamo del vendedor, especialmente si la tasa de interés de la hipoteca del vendedor es mucho más baja que las tasas actuales del mercado, o es más baja que la tasa que el comprador podría pagar. basarse en el historial crediticio.

Si las tasas de mercado actuales son, digamos, del 6 por ciento, pero el comprador puede asumir la hipoteca a una tasa del 4 por ciento, el comprador tiene ahorros inmediatos. Vea las tasas hipotecarias actuales en Zillow.

También hay menos costos de cierre involucrados cuando se asume una hipoteca. Esto significa ahorros para el comprador, pero también puede ser valioso para un vendedor. Si el comprador tiene que conseguir menos dólares para cerrar la casa y el comprador obtiene una mejor tasa de interés, entonces existe una mayor posibilidad de que el vendedor pueda hacer un trato más cercano al precio de venta justo del mercado.

El vendedor también se beneficia de usar esto como una estrategia de marketing para la casa, porque no todas las hipotecas son asumibles y podría darle al vendedor una ventaja en comparación con otras casas en el mercado.

Desventajas

Un comprador que asume una hipoteca puede tener que sacar una segunda hipoteca, o venir a la mesa con una gran cantidad de efectivo, si el valor de la casa es mayor que la hipoteca que queda sobre la casa.

Por ejemplo, si la casa se vende por $ 250,000 con una hipoteca restante de $ 100,000, el comprador deberá aportar $ 150,000 para compensar la diferencia. El comprador puede hacer esto pagando el resto en efectivo o solicitando un préstamo por la diferencia.

Si el comprador tiene que obtener otro préstamo, esto podría complicar las cosas ya que es posible que los dos prestamistas hipotecarios no quieran cooperar. Si el comprador incumple cualquiera de los préstamos, esto podría convertirse en un dolor de cabeza legal para el otro prestamista. También puede que no esté permitido contractualmente en algunos casos. Obtener otro préstamo también reduce en gran medida el beneficio de tener un préstamo asumible.

Liberación de responsabilidad

Podría surgir un problema para el vendedor si el papeleo no se procesa de una manera que libere al vendedor de la responsabilidad del préstamo.

Si un vendedor permanece atado a la hipoteca y el comprador incumple con el préstamo asumido, es probable que el vendedor sea responsable de los pagos de la hipoteca o de lo que el prestamista no pueda recuperar. Para evitar este escenario, el vendedor solo debe participar en una hipoteca asumible si el vendedor puede obtener una liberación del titular de la hipoteca que lo exima de cualquier responsabilidad.

Hay partes que participan en hipotecas asumibles no autorizadas, sin involucrar al prestamista. En tales casos, el vendedor simplemente invita a alguien a que se mude y comience a hacer los pagos de la hipoteca, o el comprador le paga al vendedor mensualmente como lo haría con un propietario, mientras que el vendedor sigue siendo el propietario y continúa pagando la hipoteca. Tales casos no son hipotecas técnicamente asumibles y, por lo general, son un mal negocio para un vendedor, especialmente si la hipoteca no califica como hipoteca asumible o si tiene una cláusula de “pago a la venta”, o si la hipoteca vencería si el casa ya no es la residencia principal del titular de la hipoteca. Todas las posibilidades dependen de lo que se describa en el contrato de hipoteca, que es un documento legal.

Préstamos asumibles de FHA y VA

Los préstamos asegurados por la Administración Federal de Vivienda y los préstamos de VA garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. Son asumibles. Sin embargo, se deben cumplir ciertas condiciones.

Los préstamos VA cerrados antes del 1 de marzo de 1988 son asumibles sin condiciones para el comprador. Estos se conocen comúnmente como préstamos libremente asumibles y no se cobra ninguna tarifa de financiación sobre estos préstamos. Es importante tener en cuenta que el vendedor de estos préstamos puede seguir siendo responsable de la hipoteca si el comprador no cumple con los pagos. Se recomienda encarecidamente que un veterano solicite una exención de responsabilidad de VA en estos casos. Además, esto no restablece el derecho. Un veterano debe solicitar la aprobación del VA para que se restaure su derecho para usarlo en otro préstamo del VA.

No es tan probable que los compradores tomen viviendas de esta época como hipotecas asumibles, principalmente porque muchas hipotecas ya se han cancelado o porque el monto restante de la hipoteca no lo hace viable. Las hipotecas restantes de la década de 1980 probablemente tengan tasas de interés de dos dígitos que no se compararán con las tasas bajas que se pueden obtener hoy.

Para préstamos FHA y préstamos VA cerrados después de las fechas anteriores, los compradores deberán ser aprobados por el prestamista o la agencia federal correspondiente. Por ejemplo, la FHA tiene algunas estipulaciones sobre sus préstamos, como por cuánto tiempo una persona debe tener la casa como su residencia principal sin enfrentar una sanción. La FHA también estipula que la vivienda está ocupada por propietarios de cierto nivel de ingresos, o que el comprador, incluso el presunto prestatario, cumple con ciertos estándares de solvencia.

Para los préstamos FHA más nuevos, un comprador que desee asumir que el préstamo debe cumplir con los estándares de la FHA. En algunos casos, esto es fácil de hacer. Los puntajes de crédito pueden ser tan bajos como 500 con un pago inicial del 10%, por ejemplo, para ciertos programas de la FHA. Pero, por lo general, los prestamistas participantes de la FHA quieren que la puntuación sea de al menos 620.

La FHA también puede negar la suposición si el comprador tuvo una declaración de bancarrota del Capítulo 7 en los últimos dos años o una ejecución hipotecaria en los últimos tres años.