Comprar una casa propiedad de un banco: lo que los inversores deben saber | Que Merrill

Comprar una casa propiedad de un banco: lo que los inversores deben saber | Que Merrill
13 enero, 2021

¿Quiere aprender a comprar viviendas propiedad de un banco ? Si es así, comprender las diferencias entre comprar una propiedad de un banco y comprar casas a vendedores tradicionales es un lugar importante para comenzar.

La compra de una propiedad de un banco, resulta que es una de las mejores formas para que los inversores de hoy obtengan una buena oferta. Sin embargo, el proceso no es lo mismo que comprar una casa a través de un vendedor tradicional; hay varias diferencias que merecen su consideración. Continúe leyendo para conocer cómo esta estrategia de inversión varía de un acuerdo tradicional, y quizás aún más importante, qué le dará la mayor ventaja al comprar una propiedad del banco.

¿Qué es una casa propiedad de un banco?

Una vivienda de propiedad de un banco es una propiedad en dificultades que ha sido recuperada por el originador del préstamo después de que el propietario anterior no cumplió con las obligaciones hipotecarias. Como sugieren sus nombres, las casas propiedad del banco se agregan al inventario de propiedades del originador (generalmente un banco), de ahí el apodo de propiedad del banco.

Sin embargo, para comprender mejor qué es una vivienda propiedad de un banco, primero debe familiarizarse con el papel que desempeñan los bancos tradicionales en el transcurso del proceso hipotecario.

Las instituciones crediticias tradicionales se dedican a realizar sus propias inversiones; es decir, en aquellos que buscan comprar una propiedad. En otras palabras, los bancos están invirtiendo en las mismas personas que buscan sus servicios. Al extender sus servicios financieros a posibles compradores, los bancos esperan ganar intereses sobre el dinero que prestan, al igual que los prestamistas privados en los que la mayoría de los inversores inmobiliarios han llegado a confiar.

En un mundo perfecto, los bancos pueden ganar mucho dinero con intereses simplemente prestando a quienes lo necesitan. Sin embargo, la industria crediticia no está exenta de sus propias advertencias. Al igual que cualquier otro vehículo de inversión, la estrategia de préstamos de los bancos se ha vuelto omnipresente con un grado inherente de riesgo. El incumplimiento de los prestatarios de sus propias obligaciones hipotecarias es una amenaza muy real para los resultados de los bancos de todo el país. No hay duda al respecto: los bancos pueden perder dinero en caso de que los prestatarios no puedan pagar sus hipotecas.

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Proceso de compra de propiedad del banco

En el caso de que un prestatario no pueda cumplir con sus obligaciones hipotecarias, el banco ejecutará la ejecución hipotecaria de la propiedad en cuestión para recuperar las pérdidas. Sin embargo, vale la pena señalar que, si bien las ejecuciones hipotecarias son ciertamente desafortunadas para quienes las experimentan de primera mano, representan una gran oportunidad para los inversores versados ​​en el mercado de bienes raíces.

Al ejecutar la ejecución hipotecaria de una propiedad, el banco recupera el activo para salvar todo lo que pueda. Al hacerlo, el prestamista también está asumiendo un activo improductivo (la casa no les está generando dinero, sino que perjudica sus resultados finales). Lo que antes era un activo diseñado para generar intereses ahora es un pasivo. Por otra parte, los bancos no están en el negocio de retener propiedades que no producen para ellos. Todos los días que un banco se aferra a una propiedad que ha sido embargada, está perdiendo dinero. Dicho esto, es razonable suponer que los bancos quieren eliminar todos y cada uno de los préstamos en mora de sus libros.

Para aliviar la carga de los préstamos en mora, los bancos intentarán vender las hipotecas impagas en una subasta de ejecución hipotecaria. Siempre que la propiedad pase por el proceso de subasta sin ser comprada, se convierte en una propiedad inmobiliaria (REO) con un nombre adecuado. Eso significa que los inversores que deseen aprender a comprar una propiedad bancaria pueden obtener una en una subasta o en una fecha posterior negociando con el banco. Independientemente de la estrategia con la que decida comprometerse, comprenda que nada habla más fuerte que el efectivo. Si no fuera por otra cosa, el efectivo es lo único sin lo que no puede comprar una propiedad bancaria. Continúe leyendo para comprender mejor el proceso de ventas de REO.

¿En qué se diferencia la compra de una propiedad de un banco de la compra de un vendedor tradicional?

Cuando se trata de comprar una casa propiedad de un banco, el proceso no es tan diferente de sus contrapartes tradicionales. Lo básico sigue siendo el mismo: el comprador adquiere un préstamo para pagar el nuevo activo inmobiliario. Dicho esto, el proceso de compra de una casa propiedad de un banco tiende a apartarse de las ventas tradicionales de viviendas cuando los posibles compradores están buscando y negociando con los bancos.

Por ejemplo, aquellos que tienen la intención de comprar casas propiedad de un banco no necesitan buscar listados en el Servicio de Listados Múltiples (MLS) o colaborar con inversionistas; simplemente necesitan hablar con sus bancos locales. Es posible encontrar viviendas propiedad de bancos en sitios como RealtyTrac y RedFin, pero ir directamente a la fuente (bancos y prestamistas) suele ser el mejor método. Una vez allí, los compradores deberán localizar y hablar con la persona responsable de gestionar las ventas de REO.

Los posibles compradores pueden obtener una lista de las viviendas en venta y proceder a realizar ofertas sobre las que satisfagan sus necesidades. Sin embargo, vale la pena señalar que no es suficiente simplemente hacer una oferta que socava la valoración de la casa por parte del banco. Reducir el interés del prestamista es una manera rápida de hacer que su oferta sea rechazada. En cambio, los compradores querrán convencer al prestamista de que vale la pena venderles a un precio determinado. Recuerde, los bancos no quieren quedarse con estas casas; les cuestan dinero cada día. Por lo tanto, los inversores deben presentar un argumento de compra convincente en forma de paquete de comprador. El paquete debe (entre muchas otras cosas) exponer su caso por lo que quieren la casa a su precio de oferta. Aquí es donde querrá convencer al banco de que su oferta vale más para ellos que retener la propiedad.

No olvide que habrá otros inversores en la zona que intentarán hacer lo mismo que usted, así que no tema ofrecer más de lo que ofrecería por una vivienda tradicionalmente en dificultades. A veces vale la pena ofrecer algunos miles de dólares más para asegurar una casa que generará aún más ganancias en el backend.

Cómo comprar una propiedad del banco

Comprar una propiedad bancaria se ha convertido en sinónimo de varios beneficios. Sin embargo, hay una advertencia importante: el proceso de compra de una propiedad bancaria no es lo mismo que comprar una casa a un propietario tradicional. Dicho esto, aquellos que pueden sentirse cómodos con el siguiente sistema pueden encontrar que los beneficios valen la pena:

  1. Vea las casas disponibles del banco en su rango de precios y área.
  2. Analice las opciones de financiación que se le ofrecen con varios prestamistas.
  3. Póngase en contacto con un agente de bienes raíces que sepa cómo navegar el proceso propiedad del banco.
  4. Trabajando con su agente, refine la lista de viviendas que pretende ver hasta que cumpla con todos sus criterios.
  5. Una vez que encuentre la propiedad ideal, solicite una tasación. Si lo hace, obtendrá un valor objetivo para comparar con el precio de venta del banco.
  6. Si los números funcionan, haz una oferta. Considere usar un paquete de compradores para colocar su oferta por delante de cualquier competencia con la que se pueda encontrar.
  7. Si es posible, inserte una cláusula de contingencia que se base en la idea de que la casa pasa una inspección.
  8. Esté preparado para negociar los términos utilizando el paquete de compradores mencionado anteriormente.
  9. Confirme que el préstamo que está obteniendo sea el adecuado para la propiedad que está tratando de comprar.
  10. Una vez que toda la documentación esté en su lugar, haya transferido su pago inicial y los fondos de su préstamo estén en su lugar, es hora de cerrar.

Compra de propiedad bancaria con efectivo

El efectivo otorga instantáneamente a quienes lo tienen una ventaja inherente sobre los que no lo tienen; Es tan simple como eso. El efectivo, o incluso los cheques de caja, evitan el desorden de las opciones de financiación tradicionales y permiten a los inversores cerrar más rápido. También vale la pena señalar que la mayoría de las subastas requerirán efectivo o cheques de caja para asistir y comprar activos. Para estar seguro, llame a la subasta a la que desea asistir y averigüe su método de pago preferido.

La licitación de propiedades en subastas de ejecución hipotecaria requiere una gran atención a los detalles y una mente para la debida diligencia. Dicho esto, nada es más importante para asistir a una subasta de ejecución hipotecaria como participante activo que tener sus finanzas en orden, ya que se espera que pague por adelantado.

Y si bien tener sus finanzas en orden puede significar muchas cosas para muchas personas diferentes, hay una condición universal que debe cumplirse: la mayoría de los fideicomisarios de subastas requerirán que cada individuo tenga su monto de oferta respectivo en forma de efectivo o de caja. cheque. El incumplimiento de las reglas establecidas por la subasta en particular a la que asiste podría resultar en la pérdida del activo, por lo que le conviene tener efectivo a la mano.

Recomiendo asistir a las subastas con cheques de caja emitidos en diferentes incrementos. De esa manera, tendrá un cheque listo para usar tan pronto como presente una oferta ganadora. Siempre que haya hecho su tarea de antemano, debe tener una idea de cuánto está dispuesto a pagar en la subasta. Este método también puede evitar que pague de más, una hazaña que ocurre demasiado en el transcurso de subastas agresivas.

Es importante tener en cuenta que los departamentos de REO asociados con los bancos a menudo manejan cientos de propiedades a la vez. Además, no es raro que varios compradores compitan por la misma propiedad. El efectivo otorga instantáneamente a quienes lo tienen una ventaja inherente sobre los que no lo tienen. Al ofrecer efectivo por una propiedad REO, automáticamente se le coloca por delante de aquellos que necesitan utilizar financiamiento tradicional.

Consejos de expertos para comprar propiedades bancarias

Comprar propiedades bancarias con efectivo es casi siempre una excelente manera de conseguir un trato. Sin embargo, hay varias cosas que los inversores pueden hacer para inclinar la balanza a su favor. A continuación, encontrará algunos de los mejores consejos para comprar propiedades bancarias:

  • Las casas de propiedad de un banco se venden normalmente como están: la mayoría de las veces, las casas de propiedad de los bancos se venden como están. Los bancos generalmente no tienen la intención (o razón) de reparar las propiedades que recuperan. Eso significa que los inversores inteligentes pueden negociar un mejor trato. Puede ser conveniente para usted armar un paquete de compradores que identifique todo el dinero que se requerirá para arreglar la casa, como para sugerir un descuento. Puede encontrar que identificar las deficiencias de la propiedad podría ofrecerle un mejor trato.
  • Trabaje con un agente REO experimentado: comprar una propiedad de un banco no es lo mismo que comprar una casa a un vendedor tradicional. Los dos procesos son únicos, y aquellos que no tienen experiencia en el trabajo con bancos pueden encontrarlo por las malas. Es una buena idea trabajar con un agente que sepa cómo navegar el proceso. Su experiencia fácilmente podría ahorrarle mucho tiempo y dinero.
  • Practique la paciencia: a veces, trabajar con grandes bancos puede ser un proceso extremadamente largo, y tratar de comprar viviendas propiedad de un banco no es una excepción. Como resultado, no debe esperar nada menos. Esté preparado para dedicar una buena cantidad de tiempo a conseguir un acuerdo de propiedad de un banco, ya que hay muchos “obstáculos que superar”.
  • Cree un paquete de compradores: las casas propiedad del banco a menudo se pueden comprar con un descuento significativo. Después de todo, los bancos prefieren vender las casas con descuento que retenerlas. Como resultado, casi siempre hay mucha competencia. Sin embargo, en lugar de quedarse atrás, colóquese al frente de la fila para cerrar el trato creando un paquete de compradores. Un paquete de compradores bien elaborado le mostrará al banco que usted habla en serio y les dará más razones para elegirlo a usted sobre todos los demás. Si puedes hacer todo el trabajo preliminar de antemano, es mucho más probable que te elijan.

Resumen

Comprender cómo comprar casas propiedad de un banco es importante para que los inversores inmobiliarios tengan acceso a más ofertas. Con suerte, conocer los procesos del banco, la estructura del trato y cómo comprar REO en una subasta le ha dado la confianza para considerar este tipo de inversión en el futuro.

  • Comprar una propiedad de un banco es un gran paso para aquellos que saben cómo navegar el proceso.
  • Aquellos que saben cómo comprar propiedades bancarias deberían tener una ventaja sobre la competencia.
  • Comprar una propiedad bancaria en efectivo es una excelente manera de colocar las probabilidades de cerrar el trato a su favor.