Aquí; s Cómo financiar su remodelación: esta casa vieja

Aquí; s Cómo financiar su remodelación: esta casa vieja
Category: Préstamo Personal
13 enero, 2021

Financiar un proyecto de remodelación no tiene por qué ser un juego de niños. Aquí hay un plan de juego para elegir la mejor oferta.

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Hasta hace poco, pedir dinero prestado para una cocina nueva, una adición al segundo piso u otras mejoras para el hogar significaba ir al banco, ver a un oficial de préstamos y esperar lo mejor. Hoy, sin embargo, tiene muchas más opciones para ayudar a financiar mejoras en el hogar. Un corredor de hipotecas, por ejemplo, puede ofrecer más de 200 programas de préstamos diferentes. Y los corredores son solo uno de los muchos prestamistas deseosos de conseguir un préstamo que se adapte a su situación, incluso si su historial crediticio no es perfecto.

Pagar renovaciones mediante refinanciamiento

Eso significa que podría pedir prestado más dinero del que cree. Pero con tantos prestamistas, opciones de préstamos y términos en competencia, también significa que buscar préstamos para remodelación de viviendas puede ser tan desafiante como buscar una casa. Puede saltarse toda la confusión y aterrizar en el programa de préstamos adecuado al:

  1. Saber cuánto dinero necesita y aproximadamente cuánto puede obtener desde el principio
  2. Reducir las innumerables opciones de préstamos a las que se adapten a sus necesidades y finanzas
  3. Concéntrese en los prestamistas que tienen más probabilidades de proporcionar el tipo de préstamo que desea.

¿Cuánto puede pedir prestado?

Ya sea que contrate a un contratista o asuma el trabajo usted mismo, comience con una estimación precisa de lo que costará el proyecto.

Los prestamistas insistirán en una cifra específica antes de trabajar con usted. Si está contratando a un contratista, comience con una oferta firme, dividida en mano de obra y materiales. Luego agregue el 10 por ciento para las sorpresas. En el trabajo que hará usted mismo, compile una lista detallada de materiales con cantidades, costos y un total exacto. Incluya tarifas de permisos y alquiler de equipos. Luego, agregue un colchón del 20 al 30 por ciento para estar seguro.

Una vez que sepa cuánto necesita para financiar su proyecto de mejoras para el hogar, ¿cuánto obtendrá? A pesar de las promesas y el bombo publicitario que hacen los prestamistas en sus anuncios y materiales promocionales, cuánto puede pedir prestado depende de su calificación crediticia, la relación préstamo-valor y sus ingresos. Estos factores también ayudan a determinar la tasa de interés, la duración del préstamo y si pagará puntos.

Tu calificación crediticia. Las mejores tarifas y condiciones son para los propietarios de viviendas con una calificación de A: sin pagos atrasados ​​en los últimos 12 meses y sin tarjetas de crédito agotadas. Uno o dos pagos atrasados ​​o tarjetas de crédito descubiertas probablemente no lo dejarán fuera del juego, pero podría terminar con una tasa de interés más alta y un préstamo más pequeño.

Préstamo a valor

Para determinar el monto del préstamo, los prestamistas utilizan la relación préstamo-valor (LTV), que es un porcentaje del valor de tasación de su casa. El límite habitual es del 80 por ciento, o $ 100,000 por una casa de $ 125,000 (.805125,000). Los prestamistas restan el saldo de la hipoteca de esa cantidad para llegar al máximo que puede pedir prestado. Suponiendo que su saldo es de $ 60 000, el préstamo más grande que puede obtener es de $ 40 000 ($ 100 000- $ 60 000 = $ 40 000). Si tiene una buena calificación crediticia, un prestamista podría basar su préstamo en más del 80 por ciento del LTV; si no lo hace, es posible que obtenga sólo del 65 al 70 por ciento. Si bien muchos prestamistas van al 100 por ciento del LTV, las tasas de interés y las tarifas se disparan a estos índices más altos.

Tu ingreso. Si también tiene gastos elevados, es posible que un nivel de ingresos alto no signifique un préstamo mayor. Los prestamistas siguen dos reglas para minimizar su riesgo:

  • El pago de su casa y otras deudas deben estar por debajo del 36 por ciento de su ingreso bruto mensual.
  • El pago de su casa por sí solo (incluido el capital, los intereses, los impuestos y el seguro) no debe superar el 28 por ciento de su ingreso bruto mensual. La relación máxima deuda-ingresos aumenta al 42 por ciento en segundas hipotecas. Algunos prestamistas suben aún más, aunque las tarifas y las tasas se vuelven caras, al igual que su pago mensual. Sin embargo, una relación deuda-ingresos del 38 por ciento probablemente sea la más alta que debería considerar llevar.

El LTV determina cuánto puede pedir prestado, y su relación deuda-ingresos establece el pago mensual para el que califica. Dentro de estos dos límites, las compensaciones más importantes son las tasas de interés, el plazo del préstamo y los puntos.

Tasas de interés. Cuanto menos interés pague, más préstamo podrá pagar. Una hipoteca de tasa ajustable (ARM) es una forma de reducir esa tasa, al menos temporalmente. Debido a que los prestamistas no están sujetos a una tasa fija durante 30 años, los ARM comienzan con tasas mucho más bajas. Pero las tarifas pueden cambiar cada 6, 12 o 24 meses a partir de entonces. La mayoría tiene topes anuales para los aumentos y un tope sobre qué tan alto sube la tasa. Pero si las tarifas suben rápidamente, también lo harán sus pagos.

Plazo del préstamo. Cuanto más largo sea el préstamo, menor será el pago mensual. Pero el interés total es mucho mayor. Es por eso que pagará mucho menos por un préstamo a 15 años que por un préstamo a 30 años, si puede pagar los pagos mensuales más altos.

Puntos. Cada punto es un costo inicial equivalente al 1 por ciento del préstamo. Los puntos son intereses que se pagan por adelantado y pueden reducir los pagos mensuales. Pero si su crédito no es perfecto, probablemente tendrá que pagar puntos simplemente para obtener el préstamo.

¿Cuales son las opciones?

La compra de préstamos a menudo comienza con hipotecas convencionales de bancos, cooperativas de crédito y corredores. Como todas las hipotecas, utilizan su casa como garantía y el interés de las mismas es deducible.

Sin embargo, a diferencia de algunos, estos préstamos están asegurados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o la Administración de Veteranos (VA), o comprados a su prestamista por Fannie Mae y Freddie Mac, dos corporaciones establecidas por el Congreso para ese propósito. Conocidos como préstamos A de prestamistas A, tienen el interés más bajo. El truco: necesitas un crédito para conseguirlos. Debido a que probablemente tenga una hipoteca sobre su casa, cualquier hipoteca para mejoras en el hogar es realmente una segunda hipoteca. Eso puede sonar siniestro, pero una segunda hipoteca probablemente cueste menos que refinanciar si la tasa de la actual es baja.

Averígüelo promediando las tasas de la primera y segunda hipoteca. Si el resultado es más bajo que las tasas actuales, una segunda hipoteca es más barata. ¿Cuándo debería refinanciar? Si su casa se ha revalorizado considerablemente y puede refinanciar con un préstamo a 15 años con menor interés. O, si la tasa disponible en un refinanciamiento es menor que el promedio de su primera hipoteca y una segunda. Si no está refinanciando, considere estos tipos de préstamos:

Préstamos con garantía hipotecaria. Estas hipotecas ofrecen los beneficios fiscales de las hipotecas convencionales sin los costos de cierre. Obtiene el préstamo completo por adelantado y lo cancela en un plazo de 15 a 30 años. Y debido a que el interés generalmente es fijo, los pagos mensuales son fáciles de presupuestar. El inconveniente: las tasas tienden a ser ligeramente más altas que las de las hipotecas convencionales.

Líneas de crédito con garantía hipotecaria. Estas hipotecas funcionan como tarjetas de crédito: los prestamistas le dan un límite al que puede pedir prestado; luego cobran intereses solo sobre la cantidad utilizada. Puede retirar fondos cuando los necesite, una ventaja si su proyecto abarca muchos meses. Algunos programas tienen un retiro mínimo, mientras que otros tienen acceso a chequera o tarjeta de crédito sin mínimo. No hay costos de cierre. Las tasas de interés son ajustables y la mayoría está ligada a la tasa preferencial.

La mayoría de los programas requieren el reembolso después de 8 a 10 años. Los bancos, las uniones de crédito, las casas de bolsa y las compañías financieras comercializan estos préstamos de manera agresiva. Las líneas de crédito, las tarifas y las tasas de interés varían ampliamente, así que compre con cuidado. Tenga cuidado con los prestamistas que lo absorben con una tasa inicial baja y luego aumenten.

Descubra qué tan alto aumenta la tasa y cómo se calcula. Y asegúrese de comparar la tasa de porcentaje anual total (APR) y los costos de cierre por separado. Esto difiere de otras hipotecas, donde los costos, como las tarifas de tasación, originación y título, se calculan en una APR final para comparar.

Hipotecas FHA 203 (k)

Estos préstamos asegurados por la FHA le permiten refinanciar simultáneamente la primera hipoteca y combinarla con los costos de mejora en una nueva hipoteca. También basan el préstamo en el valor de una vivienda después de las mejoras, en lugar de antes. Debido a que su casa vale más, tanto su capital como la cantidad que puede pedir prestada son mayores. Y puede contratar a un contratista o hacer el trabajo usted mismo.

La desventaja es que los límites de los préstamos varían según el condado y tienden a ser relativamente bajos. El plazo habitual es de 30 años.

Hipotecas energéticamente eficientes (EEM). Suponga que el valor R de su casa es la envidia de su bloque. Un EEM de Fannie Mae o de otro lugar podría aumentar su relación deuda-ingresos hasta en un 2 por ciento. Las facturas de servicios públicos son más bajas en las casas de bajo consumo, por lo que el propietario puede pagar un préstamo más grande. Los EEM se han utilizado para nuevas construcciones; los prestamistas ahora los están presionando para viviendas existentes. Un EEM requiere la determinación de que su casa cumple con los estrictos estándares de eficiencia energética de Fannie Mae.

Préstamos B y C. ¿Qué sucede si tiene menos de un crédito o no se ajusta al modelo habitual de empleo o ingresos? Los préstamos B y C son una alternativa. Si bien muchos bancos los ofrecen, también lo hacen las cooperativas de crédito, las casas de bolsa y las compañías financieras. También encontrará prestamistas que impulsan los préstamos B y C para la consolidación de deudas con atractivas tasas de introducción. Sin embargo, tenga cuidado: los intereses y las tarifas totales tienden a ser altos debido al riesgo adicional de los prestamistas. Y dado que los préstamos B y C carecen de requisitos y términos consistentes, compararlos es difícil.

Conseguir personal. Las casas no son la única garantía de préstamo. Acciones, bonos, certificados de depósito, una cuenta de ahorros e incluso una pensión o una cuenta de jubilación también pueden ayudarlo a obtener un préstamo personal viable de muchas casas de bolsa y bancos. Aunque el interés no es deducible de impuestos, la tasa puede ser lo suficientemente baja como para que estos préstamos sean atractivos. También ahorra el título habitual, la tasación y otros costos de cierre de una hipoteca.

¿Qué prestamista para qué?

Para una línea de crédito con garantía hipotecaria, el mejor lugar para comenzar es su propio banco o cooperativa de crédito. Ambos suelen ofrecer tasas más bajas a los depositantes. Verifique otras fuentes para estar seguro. Si obtiene una segunda hipoteca, refinancia u opta por una hipoteca FHA 203 (k), es mejor que hable con un agente hipotecario.

Un corredor tiene más fuentes de préstamos para elegir. Cuando busque un corredor, consulte con las personas que conoce y verifique las referencias que obtenga. Los contratistas son otra fuente de financiamiento, pero tenga cuidado: ya es bastante difícil elegir un contratista y un préstamo cuando están separados. Y desconfíe de los contratistas que enfatizan el pago mensual en lugar del costo total del trabajo.

Declaración de derechos del prestatario. El artículo Z de la Ley federal de veracidad en los préstamos facilita la evaluación de los prestamistas y los préstamos. Requiere que los prestamistas revelen la tasa de interés, los términos, los costos y las características de la tasa variable en una APR total, un resultado final que puede usar para comparar préstamos. Aquí hay algunos otros derechos para recordar:

  • Si un prestamista hipotecario no divulga la APR, se deben reembolsar las tarifas de solicitud. Por lo general, obtiene estas divulgaciones en un formulario con su solicitud de préstamo. Si los términos cambian antes del cierre, el prestamista debe devolver todos los cargos si los cambios hacen que decida no continuar.
  • Tienes tres días desde el día del cierre para cancelar. Informe al prestamista por escrito dentro de ese período y se reembolsarán las tarifas.

Finalmente, compare esas tarifas con cuidado. Cuando se reúna con un prestamista, los costos iniciales comenzarán con un informe de crédito de $ 50 a $ 80 y posiblemente una tasación, que debería costar menos de $ 300. Algunos prestamistas utilizan su tasación de impuestos a la propiedad, otros no. A menudo, puede reducir las tarifas de préstamos en un mercado competitivo. Y si se le solicita una tarifa de solicitud no reembolsable, tenga cuidado; Los prestamistas acreditados tratan de mantener bajas las tarifas iniciales.

Términos financieros que debe conocer:

  • Lending Lingo APR Tasa de porcentaje anual. El costo final de una hipoteca, con todas las tarifas iniciales incluidas en la tasa de interés base
  • Hipoteca de tasa ajustable ARM
  • Costos de cierre Tarifas pagadas con el pago inicial, como tarifa inicial, puntos de descuento, seguro de título, tasación e informe crediticio
  • Puntos de descuento Una parte de los intereses pagados por adelantado. Los puntos compensan a un prestamista que otorga un préstamo de mayor riesgo al aumentar el interés pagado por adelantado sin un aumento de tasas. Un punto equivale al 1 por ciento del préstamo.
  • Equidad El interés del propietario en la propiedad, que se determina restando el saldo del préstamo de la tasación.
  • Estimación de buena fe La divulgación de un prestamista hipotecario de todos los costos esperados antes del cierre de un préstamo
  • Línea de crédito Un préstamo en el que el prestatario puede retirar más o menos dinero (hasta cierto límite) en lugar de comenzar con una cantidad fija.
  • Relación préstamo-valor El porcentaje de la tasación de una vivienda en el que los prestamistas basan el tamaño de un préstamo.
  • Tarifa de originación del préstamo Una tarifa única que cobran los prestamistas cuando otorgan un préstamo hipotecario, generalmente del 1 al 2 por ciento del monto del préstamo
  • Hipoteca Un préstamo que comienza en un monto y se cancela gradualmente mediante pagos mensuales fijos durante un período de tiempo fijo.
  • Agente hipotecario Una fuente de préstamos que no representa a una institución en particular, pero origina préstamos de muchos prestamistas.
  • PITI Principal, intereses, impuestos y seguro, los principales costos mensuales de ser propietario de una vivienda con una hipoteca
  • PMI Seguro hipotecario privado. Protege a un prestamista de pérdidas en caso de incumplimiento del préstamo. Por lo general, se requiere PMI en préstamos con una relación préstamo-valor superior al 80 por ciento.

¿Busca ayuda con las reparaciones en su hogar? Una garantía de vivienda puede ayudar. Consulte estas guías detalladas del equipo de revisiones de This Old House: